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05/11/2020 00:00

Adensamento populacional e construtivo ao longo das redes de transporte como resultado do Plano Diretor Estratégico de SP, por Carlos Leite, Paulo Scheuer e Marcelo Ignatios

No momento em que o Plano Diretor Estratégico de São Paulo completará 7 anos, em 2021, toda a população, incluindo técnicos, acadêmicos e o setor imobiliário, deverá se reunir novamente em torno de seus princípios para avaliar e eventualmente corrigir seus rumos, como parte do necessário processo de planejamento urbano.

Quando a cidade de São Paulo iniciou, em 2013, o processo de revisão do PDE 2002, um amplo processo participativo foi deflagrado envolvendo a sociedade através de oficinas públicas. A síntese dos principais pontos observados se dava em dois pilares fundamentais, e passariam a figurar como guias para o futuro Plano: a redução das desigualdades socioterritoriais e a redução dos deslocamentos na cidade.

Em grande medida estas duas questões estão intimamente relacionadas entre si, visto que melhorando a qualidade e as possibilidades da mobilidade urbana, também se estará promovendo o incremento da qualidade de vida em sentido amplo: reduzindo o espraiamento urbano, aproximando a moradia dos locais de trabalho, criando novos espaços e equipamentos públicos junto aos bairros, qualificando o meio ambiente com a redução de gases poluentes, além de outros benefícios para a saúde. 

A partir da estruturação de um modelo de indução ao desenvolvimento urbano ao longo dos Eixos de alta capacidade (trilhos e corredores de ônibus), com a provisão dos maiores índices de adensamento populacional e construtivo do município, foram demarcados os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (EETU). Esta abordagem compreende, como elementos estruturantes na orientação do adensamento no território, as avenidas com os ônibus transitando do lado esquerdo do tráfego geral e a estações do sistema de transporte público coletivo existentes e planejadas, aspirando desestimular a expansão da cidade em direção às franjas urbanas e áreas de preservação ambiental.

A lei estabeleceu incremento do coeficiente de aproveitamento dos terrenos para a rede já instalada e, de modo dinâmico, para as futuras linhas, a ativação de seu respectivo EETU por meio de um decreto municipal publicado a partir da expedição da ordem de serviço da respectiva obra. Nos Eixos ativados, passaram a valer imediatamente parâmetros urbanísticos de fomento à diversificação de atividades, ao caráter coletivo dos espaços públicos adjacentes e de desestímulo ao uso do transporte individual motorizado. 

Na revisão do PDE também houve aperfeiçoamentos nos mecanismos que operam sobre a recuperação da valorização fundiária, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), ao estabelecer o coeficiente de aproveitamento (CA) básico igual a 1,0 em toda a cidade. De modo articulado, ficou estabelecida a destinação obrigatória de pelo menos 30% dos recursos do FUNDURB aos sistemas de transporte coletivo, cicloviário e de circulação de pedestres, ampliando a interface desta política setorial com conceitos de mobilidade sustentável, em modos coletivos e ativos. Em conjunto, esses recursos tendem à dinamização do mercado de solos e da atividade imobiliária sobre as quais atuam os instrumentos do PDE direcionados aos Eixos.

Entre os incentivos urbanísticos ao redor dos Eixos estão (i) a computação de áreas não onerosas para  atividades não residenciais para fomentar o uso misto nos empreendimentos; (ii) as fachadas ativas, como estímulo à interface das atividades comerciais e de serviços no nível do térreo com a rua; (iii) a limitação do fechamento com muros em testadas a partir de determinada metragem do lote; (iv) a cota parte máxima do terreno por unidade habitacional, equação que define o número mínimo de unidades habitacionais por lote para promover maior adensamento populacional; (v) a dispensa do recuo frontal pela doação de parte do lote para alargamento das calçadas; (vi) as vias de fruição pública, voltadas ao pedestre; (vii) e a limitação de área não computável destinada a vagas de estacionamento. 

A respeito da tipologia das unidades residenciais lançadas no entorno dos EETU entre 2004 e 2018, levantamento da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano[1] indica a intensificação do uso do espaço urbano e do aproveitamento construtivo dos lotes pelo mecanismo da cota-parte máxima. Os dados apontam para o êxito desse mecanismo sobre o padrão da produção imobiliária ao longo dos EETU, reforçado pela redução de 41% da área útil média dos lançamentos, desde 2004 (de 114m² para 67m²).

Ainda, reforçando os mecanismos do PDE como ponto de inflexão no padrão tipológico produzido na cidade, entre 2014 e 2018, 81% da área útil dos lançamentos residenciais nas áreas de influência dos EETU foi menor ou igual a 70m², sendo que um terço deste percentual é representado por unidades de até 35m² (entre os períodos de 2009/2013 e 2014/2018, essa tipologia aumentou 500%).  De outro lado, houve decréscimo da quantidade de unidades com área útil acima de 70m², com destaque para a redução das superiores a 120m² (7.281 unidades, entre 2004 e 2008, contra 1.315, de 2014 a 2018). 

Os distritos bem servidos pela infraestrutura de mobilidade metroviária como Vila Mariana, Bela Vista, Tucuruvi, Jabaquara e Saúde estão entre os que tiveram os maiores acréscimos de área construída residencial e não residencial total, entre os anos de 2014 e 2018, por outro lado, a aderência gradativa dos atributos dos EETU também está evidente quando se constata que 57% dos empreendimentos lançados nos Eixos ocorreram em regiões para além do Centro Expandido (como em Itaim Paulista, Itaquera, Santana/Tucuruvi, Pirituba e Sapopemba), indicando o potencial de atratividade dos parâmetros de uso e ocupação do solo na ativação da produção imobiliária e geração de oportunidades em toda a cidade.

Outra importante interface de avaliação dos mecanismos de ordenamento territorial previstos ao longo dos EETU se manifesta no espectro do desenho urbano e dos edifícios que lançaram mão dos incentivos de doação de calçada e foram influenciados pelas restrições à construção de vagas de estacionamento.

Os empreendimentos que ampliaram o passeio público ao pedestre pelas regras do PDE de 2014 em ZEU surgem de forma tímida (só em duas subprefeituras) apenas em 2016. Entretanto, os dados de 2017 e 2018 da SMDU apontam para uma adoção orgânica e gradativa deste mecanismo pelos promotores imobiliários, em subprefeituras localizadas em todas as regiões da cidade. Entre 2014 e 2018 houve aumento da oferta de unidades residenciais sem vagas para automóveis nos EETU, respondendo por cerca de 60% dos lançamentos, e redução expressiva de 89% dos empreendimentos com duas a três vagas, se comparado ao ciclo de 2004 a 2013.

Os dados apresentados sugerem para um cenário favorável à viabilização das diretrizes e parâmetros urbanísticos dispostos no Plano Diretor de 2014 direcionados aos Eixos de mobilidade urbana na produção imobiliária mais recente. Os indicativos reforçam a otimização do solo urbano nas ZEUs, pela tendência à redução da metragem das unidades habitacionais e ao aumento gradual do número de lançamentos residenciais nos lotes, assim como a aderência paulatina aos benefícios construtivos pelos maiores índices de aproveitamento nas áreas de influência dos EETU e à cota parte máxima.

Salientamos, contudo, a necessidade de uma melhor articulação dos mecanismos para a promoção de moradias voltadas ao atendimento da população de menor renda. Além da continuidade de investimentos públicos na construção dos demais Eixos previstos para a melhoria das condições de mobilidade em todas as regiões da cidade - apenas 9% dos territórios voltados à transformação urbana e à indução da produção imobiliária, foram implementados. Tal medida se faz urgente, principalmente em áreas carentes de infraestrutura urbana, o que poderá contribuir para a melhor avaliação e eventual adequação dos instrumentos aplicados aos Eixos,

 

Referências bibliográficas

1.SMDU (Secretaria de Desenvolvimento Urbano). Plano Diretor Estratégico. 5 anos da Lei nº 16.050/2014. São Paulo: SMDU, 2019.

2.IAB-SP. 5 anos do plano diretor da cidade de São Paulo. Disponível em: https://www.archdaily.com.br/br/921853/5-anos-do-planodiretor-da-cidade-de-sao-paulo> (Acesso em: 28 out 2020).



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